Quer conhecer os resultados de um empreendimento antes de executá-lo?
Muitos incorporadores imobiliários já fazem uma análise eficiente da viabilidade dos empreendimentos imobiliários, com muitas simulações, para a melhoria da qualidade das tomadas de decisões a respeito da viabilidade econômica e financeira dos empreendimentos.
Para isso, basta fazer um estudo bem detalhado da viabilidade econômica e financeira do empreendimento com uso das técnicas da Engenharia Econômica, que será o instrumental para garantir uma alocação eficiente dos recursos disponíveis e gerar valor para os investidores.
As decisões sobre investimentos em projetos imobiliários têm que ser tomadas em bases racionais, já que não se pode aproveitar todas as oportunidades de investimento disponíveis, pois os recursos de capital são limitados.
Para se analisar um projeto de investimento em um empreendimento imobiliário, deve-se inicialmente projetar no Excel o fluxo de caixa do empreendimento ao longo de sua vida econômica, gerando várias entradas futuras e saídas de caixa. O orçamento da obra e o planejamento de vendas serão fundamentais para a projeção do fluxo de caixa. É muito importante colocar no fluxo de caixa do empreendimento os coeficientes para a análise da sensibilidade do empreendimento, eles serão iguais a 1 para todas as previsões iniciais de custos e receitas, sendo que todos os parâmetros de custos e receitas devem ser multiplicados por esse coeficiente, a fim de facilitar as simulações. Feito isso, podemos fazer uma análise da sensibilidade considerando um aumento de 10% no custo dos materiais mudando o coeficiente do custo do material para 1,1, e a partir daí, o Excel fará a nova análise considerando essa simulação e outras que, por acaso, forem colocadas.
Em seguida, estipule uma taxa de desconto adequada, também chamada de custo de oportunidade, que deve refletir o custo de capital, geralmente associado a uma aplicação financeira de renda fixa, e também um prêmio devido ao risco do projeto. Com o custo de oportunidade definido, basta calcular, por meio das técnicas simples da Matemática Financeira, o valor presente líquido do empreendimento (VPL). O VPL representa quanto o empreendimento vale mais do que custa, ou seja, o lucro econômico do empreendimento, já que
considera o custo do dinheiro ao longo do tempo e também um prêmio para compensar os riscos do projeto. Se o VPL for negativo, significa destruição de riqueza (prejuízo); se o VPL for positivo, significa criação de riqueza (lucro). É muito importante salientar que o lucro econômico do empreendimento, representado pelo VPL, é muito diferente do lucro operacional do projeto, calculado simplesmente pela diferença entre a receita total e o custo total do empreendimento, não levando em consideração o custo do capital investido no projeto nem o prêmio para o risco do projeto.
É claro que o fluxo de caixa do empreendimento imobiliário deve ser elaborado a partir de uma cuidadosa projeção de valores mais prováveis de custos e despesas, porém, por melhor que tenha sido elaboradas as previsões, o fluxo de caixa real não será necessariamente aquele projetado incialmente.
É prudente, então, fazer várias simulações a partir da variação dos parâmetros de custos e despesas, usando os coeficientes para a análise da sensibilidade já mencionados aqui, de modo a observar quão sensível será a decisão em relação a pequenas variações de custos e receitas. Essa análise da sensibilidade do empreendimento serve para identificar os parâmetros que mais interferem na viabilização do projeto.
Devemos também calcular os pontos de equilíbrio de cada parâmetro de custos e receitas por meio de simulação de cada parâmetro que faz o VPL do projeto ser igual a zero, ou seja, nem lucro nem prejuízo. Com isso, podemos avaliar muito bem os riscos do empreendimento, como por exemplo: se um aumento de 10% no custo do material fizer o VPL ficar igual a zero, quer dizer que esse empreendimento é muito sensível ao custo do material e uma revisão muito cuidadosa nesses custos deve ser feita imediatamente.
Podemos também simular qual padrão de acabamento gera maior VPL, isso é feito também pelas variações dos coeficientes para a análise da sensibilidade do fluxo de caixa do custo, principalmente, do material e da mão de obra.
Há outros métodos na Engenharia Econômica para se fazer o estudo da viabilidade dos empreendimentos imobiliários, como por exemplo, o método da Taxa Interna de Retorno – TIR, mas o método do VPL é bem mais consistente devido aos riscos muito comuns de erro na interpretação da TIR,
Enfim, só fica na dúvida sobre a viabilidade econômica e financeira de um empreendimento imobiliário que quiser.
Como prêmio para quem chegou até aqui assista ao vídeo de uma das aulas do meu curso sobre Análise da Viabilidade Econômica de um Empreendimento Imobiliário.
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